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贷款未还清房子如何卖

来源:北京房产继承律师网   网址:http://www.bjlawfcjc.com/   时间:2015-03-02 15:03:39

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  核心内容:以按揭形式购买了一套房子,现在想转让出去,但产权证在银行,现在房子能否转让,需要办理什么手续?下面。  答:按揭购房后再转让,从理论上是可以的,但在操作中有几个问题需要注意,而且需办理相应的手续。   一、按揭所购房产是否办理抵押登记?   根据《担保法》的有关规定,不动产抵押必须办理抵押登记,而购房人一般购买的都是期房,在办理购房和按揭时,尚未取得房产证,无法办理抵押登记,因此目前个人购房贷款一般都采取“阶段性担保加抵押贷款”的形式,即在抵押的房产办理抵押登记前,由开发商为贷款人(购房人)提供担保,待抵押登记办理完毕后,开发商担保终止,购房人以所购房产作为抵押物。   具体到陈先生的问题,如果房产抵押尚未办理,陈先生则首先要与开发商(担保人)进行协商,由开发商为受让方提供新的担保,同时要与贷款银行协商,否则开发商将免除担保责任,而贷款银行也会因此而拒绝提前终止贷款合同,除非陈先生先行偿还全部贷款。   二、手续是繁是简?   受让方的受让价格和付款方式决定了手续的繁简程度。如果所购房产已经办理了抵押登记,陈先生则无需与开发商协商,但必须取得贷款银行的同意,并且要告知受让人该房产已经抵押,否则转让行为无效。   从贷款银行来说,同意陈先生转让该房产的前提是,陈先生要提前终止贷款合同,收回全部贷款和相应利息。   首先,根据《担保法》规定,如果转让抵押物的价款明显低于其价值的,抵押权人(贷款银行)可以要求抵押人(购房人)提供相应的担保;抵押人不提供的,不得转让抵押物,即如果陈先生转让该房产的价格低于原房产价值,而陈先生又不能先行偿还全部贷款或向银行提供相应担保的,那么贷款银行将不会同意该房产的转让。   其次,受让方的支付方式也很重要,如果受让方同意一次性支付陈先生转让价款,则陈先生可以用此转让款先行偿还银行的贷款和利息,在解除抵押登记后,再与受让方办理转让手续。如果受让方也要以按揭形式受让该房产,那么贷款银行首先要审查受让方的资格,如果受让方符合银行的贷款条件,贷款银行才会先终止与陈先生的贷款合同,与陈先生结清此前的贷款本息,同时就剩余尚未偿清的贷款,与受让方签订新的贷款合同。此后,在买卖双方办理完房产转让手续后,还要到房地产主管部门办理抵押登记的变更手续。   在实际操作中,由于上述操作程序比较复杂,并不是所有的商业银行都会同意这种转让,一些商业银行会将此作为二手房买卖贷款处理。因此,陈先生最简化的办法是,先行偿清全部贷款本息,解除抵押登记,再与受让方办理转让手续,因为此时则完全是陈先生和受让方两个人之间的事了。

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