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二手房交易避税手段风险重重 多数行为得不偿失

来源:北京房产继承律师网   网址:http://www.bjlawfcjc.com/   时间:2015-03-09 15:03:39

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今年7月中旬以来,房地产市场连续颁布近10项新政,调控政策之密集简直可以创下历史纪录。尤其是近期,12年未应征而未征的二手房转让个人所得税也动真格了。但所谓“上有政策,下有对策”,形形色色的“避税术”也应运而生。近日,有法律界朋友和税务人员与本报记者谈起这些打“政策擦边球”的避税术时感叹道:与政策玩游戏,其暗藏的风险不容小觑,这些“避税术”看似高明,但避税者往往最终是赔了夫人又折兵,甚至还要被追究有关法律责任。  

广东省消委会法律顾问黄志威律师提醒,对转让中的营业税以及个人所得税,老百姓还是要正确对待。各种以合法方式掩盖非法目的的避税行为,不但是在给自身增加不必要的风险,如若被税务机关查实,还将面临处罚。依法纳税,是宪法所规定的一项公民义务。避税行为可能对市场,甚至对整个投资决策都将带来不利的影响。国家关于个人住房转让所得税征收政策的出台,如果真能给房价带来一定的下降空间,其实真正受惠的还是购房者。  

避税手法一:房屋原值隐瞒不报政策规定  

近日,广州市地税局按照国家税务总局的规定明确规定,个人转让住房以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按照“财产转让所得”项目缴纳20%的个人所得税,而纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,按住房转让收入的1%征收率核定应纳个人所得税额。  

手法揭秘关于这项“核定征收”的税种,是地税局基于二手房个税征收过程中取证难、出售价核准计算复杂、费用认定环节繁多等因素而出台的补充规定。但是这种人性化的考虑却在“法定”与“核定”两种征收方式之间留下了巨大的避税空间。对于卖房者而言,如果所提供的各种相关材料齐全,就必须按照20%缴纳个人所得税;而如果“材料不齐”,反而可以按照1%缴纳个人所得税,能省下不小的一笔钱。因此,在这样的政策出台后,许多卖房的人士尽管有原来的购房发票在手上,却采取了隐瞒不报的战术。  

专家提醒广东省消委会法律顾问黄志威律师提醒,其实大部分房地产交易在房地产交易中心都是有登记备案的,对于不能确定原值的商品房,业主必须先到交易中心档案部门调取历史发票,通过这一原始信息确定卖出房产的原值,确实查不到原值的,由申请人向税务部门申请按照核定征税的方式缴纳税款,而这项申请需要税务部门查核。

律师指出,不要抱着对税务部门隐瞒成功的侥幸心理。  

避税手法二:夸大装修费用  政策规定  在新政策颁布之后,广州市地税局对“合理费用”扣除范围也作出补充规定,明确从8月1日(税款所属日期)起,纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用都可以在税前扣除。  扣除支付的住房装修费用时,如果纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致,经税务机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用,可在一定比例内扣除,其中已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%,商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%.  

手法揭秘  这样一来,有市民立即就在装修费用的多少上钻空子。就目前的情况看,许多业主装修房屋时为了省钱不找合法的装饰公司,而找游击队进行装修。这类游击队基本不具备开具发票的能力,而有些就是通过非正规的渠道可以根据业主的要求任意开出发票金额,让业主可在税费上冲抵掉更多的费用。  专家说法  这样做表面上看似可省下一笔钱,但其实业主们在后期却承担起了更大的风险。首先是来自于售后服务。目前装修市场并不规范,非正规的装饰公司可能存在着偷工减料的隐患,业主的房屋在出现质量问题之后,难以通过正规的渠道捍卫自身的合法权益。其次来自于发票问题,很多游击队装修公司的发票都是通过一些公司买来的,这些发票问题可能给日后的各种法律纠纷埋下一颗定时炸弹。  

避税手法三:私下协议缩减税基  政策规定  在新规定中,出台了二手房转让营业税和个税的“两税”政策,房屋购入价和转让价之间如有盈利部分,则出售者需按照20%缴纳二手房个人所得税,如无盈利,则只需要缴纳5.5%的营业税。  手法揭秘  目前,在广州,二手房交易随着房地产价格的不断攀升,也出现了水涨船高的态势。很多二手房的价格已经较原先价格高出许多,对于房屋转让者,这无疑是一件好事。然而,新近出台的“两税”的新政策,又让卖方一下子需要缴纳一笔不小的税款。于是,有市民在售房合同中,经由买卖双方协商后签订了“阴阳”两份合同。其中一份是针对主管部门签订的合同,采用以区域指导价来计算销售价的方法,以此达到缩小税基,减少纳税额的目的;另一份是买卖双方按照双方交易的实际成交价格签订的真实合同。  

专家说法  高价买卖低价报税属于虚假交易,在“阴阳合同”的背后,其实暗含着诸多的违约风险以及随之而来的各种差价纠纷。首先是买房人,如果买方在过户前缴纳了房款,而卖方却违约不卖,赔付也只是按照给房产局签订的合同中所表示的价格,买方缺乏充分证据,便会遭受大额损失。同时,这种签订“阴阳合同”的方式对于买房人的再次交易也十分不利,由于买入价低,房屋出售时估值也会相应降低,而且由于买入价低,再次卖出和买入价之间的差额会相应增大,再次缴税时也就会相应多缴。这样,买房者对这个差价所付出代价可能要远远高于之前所贪得的小便宜。  

另外,还有可能牵连到一个贷款问题,如果买房者需要将该房产与贷款挂钩,那么,是否要用一个真实的价格成交呢?根据官方认可的合同,房产的原值偏低,可能就无法得到与房子相应价值的贷款了。另一方面,卖房者的风险也不可低估。如果买方坚持以官方认定的合同价为据,要求卖方降低房屋出售价格,或者没有按期支付甚至拖欠剩下的差价,卖方将会得不偿失。而如果期望通过诉讼途径要回尾款,面临的将会是更加不利的局面。第一,执法机构很可能会因为这种交易行为属于违规行为而将其判定为“无效合同”;其次,即使合同被认定为有效,卖房者也会因为存在明显的偷逃税行为,被处于一定的经济处罚。  

与阴阳合同类似的,有的业主通过“假赠与”的手段来躲避新政中的营业税和个人所得税,这种做法虽然一时逃避了部分或者全部的税款,但是由于买卖双方之间存在的只是赠与协议,没有构成实际的买卖关系,一旦双方发生了利益纠纷,法院将难以判决,最后损失的还是买卖双方自身的利益。例如,买方不按事先的约定付款,卖方也申述无门。或者,卖方将房子抵押出去的同时又将房子以赠与的形式卖出,这样买主的利益就会受到严重侵害。而房屋作为赠与物,如果买方在入住后发现有质量等瑕疵,作为赠与方的卖者可以不对此负责。  避税手法四:延期交易躲避期限政策规定  在广州市地税局根据国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》通知中规定,5年以上的房产转让可以免征营业税。在新公布的政策中,基本上都是以5年作为分水岭。  手法揭秘  因此,许多业主想到了延期交易的方法。在交易中,买卖双方事先在房屋买卖合同中约定,买家在交一定的房款之后便可先入住,实现房屋的交接,等5年期满后,双方再进行过户,更改房产证上的权属关系,这样就可避免缴纳营业税和相关城市建设税及教育附加费。同时,与此类似的还有以租待售的方法。买卖双方事先签订的是租赁合同,买家先以租房的形式居住在该房屋内,等到购房时间超过规定期限后,买卖双方再签订二手房买卖合同。  

专家说法  其实这种做法存在的变数是最大的。尤其是对于买方而言,虽然交了钱,但产权在期满之前还属于原房主。在我国的房地产法律、法规中,买卖双方一旦发生纠纷,房产证是房屋所有权的第一证据,而购房合同属于次要证据。原房主如果将该房产作为贷款的抵押或者一房两卖,买方将会遭受无可挽回的损失。同时,在等待期满的几年里,房价也可能出现不可预料的涨跌,对于买卖双方,可能就会有一方不愿意按照原来商议的价格履行约定。另外,还有一些政策方面的风险,如一些不可预知的费用的产生,以及房屋毁灭导致的纠纷等等,都将使得这种方式显得极不安全。 

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